城市更新：既是机会也是责任

随着我国城市化进程的加快进行，城市面貌急需旧貌换新颜。旧城改造、棚户区改造、公共服务更新等城市更新需求日渐强烈。

而与此同时，伴随着一二线城市逐渐步入存量房市场，土地供应愈加有限，尤其是北上广深等一线城市，房企也纷纷抓住“城市更新”这个机遇来扩充规模，并为城市的更新贡献出更多经验。

旧改有利于盘活存量土地

存量房时代，伴随着一二线城市都将进入“内向增长”阶段。旧城更新，必然成为城市发展的新增长点。

在北京，西城、门头沟、通州的棚户区改造不断推进。春节前后，上海、深圳也先后披露了城市更新计划。

眼下，国内城市更新的潜在需求量实则十分惊人。根据中国指数研究院报告显示，参考国内外关于住房年折旧率2%的通行做法，2016-2020年间，我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%。

在业内看来，棚户区改造指特定居住区的改造，大多是进行彻底拆迁重建。而旧城改造主要是以前都市村庄的整体商业开发。虽然两者有本质区别，但对于调整功能区功能、盘活存量土地有着积极的作用。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，现在一线大城市多在划定城市界限、控制人口，所以如何处理好存量土地成为重要问题。“过去城市中工业用地占地太高，现在则通过盘活工业用地、产业用地来变成住宅用地，或者通过棚户区改造、旧城改造来增加土地供应量。大城市在控制人口的基础上应该好好分析一下怎么样来增加土地供应量，缓解市场供需矛盾。”

房企积极参与城市改造

据亚豪机构最新数据显示，2016年前三个月北京土地市场仅实现宅地成交3宗，建设用地面积18.4万平方米，这一成交量也将创造近十年的新低。

面对“生产资料”的严格限制，不少房企已经将目光转向旧城改造业务。目前，包括首开地产、万科集团、富力地产、阳光城以及中粮地产等在内的房企都在着手这一业务。

去年底，富力地产董事长李思廉在出席活动时透露，公司可能会以收购企业、项目的方式进入深圳，目前已经有三四个项目在谈，包括总占地面积数十万平方米的旧城改造项目。

业内人士介绍，目前房企参与旧城改造、棚户区改造的合作方式有政府主导型和市场主导型两种。由政府小组牵头实施是目前主流模式。房企参与到城市更新工作中，除了上述开发安置项目、旧住宅区修缮外，现在已经有了更为多元化的方式。

不过，业内人士也表示，城市更新项目，尤其是旧改项目是对企业资金运营、资源整合等各方面能力的综合考验。对于中小型企业来说，参与旧改时，必须先整合集团资源，打通融资渠道，铺好资金来源之路。

案例

首开 争做“城市复兴官”

新型城镇化和京津冀协同发展，正在为房地产行业带来新的机遇。作为北京老牌国企的首开集团，始终在关注和实践着棚户区改造。

首开及其前身城开集团、天鸿集团，早期在北京成功运作了多个棚户区改造项目。2015年，首开新任掌门人潘利群对外提出了首开“城市复兴官”这一概念，称将棚户区改造作为首开未来的重要业务方向。

潘利群在接受新京报采访时表示，“城市复兴官”的构想是基于城市功能疏解和内城更新提出的，城市疏解与更新后，核心城区腾出来干什么？是什么样子？这是国内大城市都会面临的新命题，而这种事情需要企业进行运作，“这种企业必须理解城市的深层内涵，理解业主对居住区或城市的要求，同时具有做过此类较大规模项目的经验。首开作为国企，更是义不容辞的责任体现。”

据悉，首开集团的民生保障工程起步早、产品全，从历史上的危房改造、城市住宅试点、康居工程，到经济适用房、限价房、公租房、自住房等。

在潘利群看来，棚户区改造任务重、投资大、周期长，大规模参与棚户区改造，对企业是一个重大考验。因此，他也表示，所有保障类型的每一项首开几乎都走在全国前列或者最前沿。未来首开也有信心走出北京，投身到更多需要内城更新和棚改的城市中去。

新世界 漫长旧改路

作为最早进入内地的港资开发企业之一，新世界中国地产投资原崇文区，源于对内地经济发展和北京房地产市场发展的信心，新世界着眼于这一工程十年乃至几十年之后的长久效益，旧城改造就是其重点策略之一。

1993年，北京市政府宣布与香港新世界集团签约原崇文区旧城改造计划。新京报此前报道，十几年间新世界中国地产已经累计投入超过160亿元，完成了200万平方米的开发，帮助近28000户居民进行拆迁、回迁，把旧有的崇外大街从25米窄道拓宽成70米的宽道，完成了全长23公里的七种主管线的基础建设。

不过大规模的建设也让新世界承担了巨大的资金压力，这项耗资巨大的投入到2007年才逐渐收回成本。

历经十几年，崇外商圈现在已成为成熟片区。据媒体报道，通过这次旧城改造，使得近3万户居民受益，区域人均居住面积从6.9平方米上升到30平方米。

而作为开发商的新世界中国地产也收获颇丰，在该区域里先后拥有北京新世界中心、太华公寓、正仁大厦、新成文化大厦、新世界家园、新景家园、新裕家园、新怡家园等一大批城市商业及住宅标杆建筑。

有了在北京旧改的经验，目前，新世界已经参与到深圳等地的旧改项目中。在深圳红星旧工业区城市更新项目中，由深圳市新世界集团开发，将开发成大型综合体项目。（记者 方王洋）