“街区新政”引热议五大问题怎么破

日前出台的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(以下简称“《意见》”)，就进一步加强和改进城市规划建设管理工作，解决制约城市科学发展的突出矛盾和深层次问题，开创城市现代化建设新局面，提出了九个方面三十条政策意见。

《意见》发布后，各媒体争相将城市“不再建封闭小区，已建成小区逐步开放”作为新闻的最大关注点进行了报道，引发社会广泛关注和网友们的热议。

《意见》全文8000多字，只有第六部分“完善城市公共服务”中的“优化街区路网结构”这一条，提出了街区规划建设的新政策。该条意见前半部分提出：加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

但就是这126字的“街区新政”，引发了网友的争议。大多数网友认为，这个“街区新政”虽然貌似借鉴了西方国家的先进理念，其实根本不符合国情，也背离了国内城市的实际情况。

从“街区新政”的内容看，制定这一政策，无疑是要通过打通城市“毛细血管”(封闭小区内的道路)，与城市主干道、次干道、支路等市政道路一起，形成四通八达的路网结构，完善城市交通布局，通过实施社区微循环解决交通拥堵这一日益严重的城市病。

但在网友和通过微博发声的专家、学者及知名人士看来，单从解决城市拥堵这个单一现实困境出发制定出来的“街区新政”，制定出台过程也没有广泛征求公众意见，显得有些盲目和“任性”。

记者汇总网络和现实中的各种声音发现，“街区新政”至少面临以下五个方面的问题。

法律困境

《物权法》第六章第七十三条明确规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。按照上述条文，“街区新政”提出小区内部道路公共化，已涉嫌违反《物权法》，存在以公利侵害私权的嫌疑。

利益补偿

众所周知，商品房小区公共道路、绿地及相关设施(比如路灯、监控、环卫设施)，从拿地到交付期间开发商投入的所有费用，均已列入成本体现到房价上，由业主埋单。

“街区新政”将上述属于少数业主共有的“私产”，纳入为社会公众提供服务的公共产品范围，面临业主求偿的诉求。在众多反对的网友中，要求取消小区公摊费用，即是一种求偿的体现。

居住品质

对大多数购房人来说，购买封闭式小区的期房或二手房，看中的主要一点，就是封闭式小区相对于开放式小区更加安全、整洁、美观、有序的居住环境。不同档次、不同价位的封闭式小区，往往还意味着居住品质的梯级差别。

开放封闭式小区，首先带来的也是最大的问题，是安全问题。封闭式小区通过完善监控、强化巡查和实施人车分流等措施，让小区业主(尤其是老人、孩子)的财产与人身安全更有保障。一旦改为开放式小区，这些优势将全面丧失，住宅小区将少一道"篱笆"，业主的居住安全也就少了一道屏障。

此外，改成开放式小区后，还不免出现占道经营、车辆乱停，公私物品乱堆乱放，垃圾乱扔、保洁不力，绿地花草树木与其他公共设施缺乏有效维护而缩短寿命，以及业主活动空间大量减少等诸多问题。在当前社会背景下，其对业主生活品质的影响，是显而易见且必然的。

管理维护

从现有政策法规以及小区物业管理现状看，封闭式小区内的公共道路、绿地及相关设施(比如路灯、监控、环卫设施)，其管理维护由业主(业主大会)及其所委托的物业负责，相应支出由业主通过缴纳物业费等方式承担。

封闭式小区转为开放式小区后，相应的道路、绿地及相关设施设备，不可能由小区业主继续承担管理维护职责，上述公共服务设施的管理职能，只能由政府通过购买服务方式实现，相应的经费支出也必将由政府财政承担。这，绝对不是一笔小的开支，且随着年限增加，管理维护成本将大幅增长。封闭小区开放与否产生的社会成本如何平衡，需要好好算一笔账。

物业失能

在国内各地的新建小区，物业管理服务已经全面普及。而物业管理服务的一项重要职能是秩序维护与安全管理，物业企业通过提供保安、保洁等服务，不仅为业主提高了居住品质，还为社会解决了大量就业问题。

“街区新政”施行的一个结果，将使物业企业在传统的小区保安、保洁方面的作用大幅削弱，失去相当部分职能。传统小区物业的保安、保洁工作人员，将有一大批面临失业。物业与业主之间也将面临物业费调整方面的争议，因为必要的物业服务少了，业主必然会有降低物业费的诉求。这也有可能触发其他不和谐因素。